Előzmények

A városi ingatlanfejlesztések súlypontja az elmúlt évtizedekben fokozatosan a meglévő épületállomány átalakítására és intenzívebb hasznosítására helyeződött át. A beépíthető üres telkek számának csökkenése, a történeti városszövet védelmének erősödése, valamint a fenntartható­sági követelmények térnyerése következtében a fejlesztési döntések egyre gyakrabban komplex, meglévő építészeti struktúrákhoz kötődő kon­textusban születnek meg. A fejleszthetőség megítélése ilyen ese­tekben többdimenziós probléma, amelynek teljes körű vizsgálata jelentős szakértői kapacitást és idő­ráfordítást igényel, ezért indokolt olyan formá­lis, skálázható módszerek alkalmazása, amelyek támogat­ják a korai döntéshozatalt.

Épületek gyakorisága a ráépítés lehetősége szerint, állapot és építési év függvényében: 1860–1870-es évek

Módszertan

A kutatás célja egy olyan paraméteralapú értékelési módszertan kidolgozása volt, amely a meglévő városi (esetünkben budapesti) épületek fejleszthetőségének előzetes becslé­sét teszi lehetővé, és amely a techno­lógiai érettség értelmezési keretében eléri a TRL 8–9-es szintet, vagyis a rendszer kész termékként képes mű­ködni a piacon: a módszer validált, operatív környezetben alkalmazott döntéstámogató rendszerként működik, rutinszerűen támogatva fejlesztési és befektetési döntéseket.

Épületek további ráépítésének lehetősége jelenlegi állapot és építési év függvényében

A módszertan alapját egy strukturált paraméterhalmaz képezi, amely belső és külső paraméterekre tagolódik. A belső paraméterek az épü­let fizikai és történeti jellemzőit írják le, beleértve az építési korszakot, az építész és építőmester kilétét, a szerkezeti rendszert, szintek számát, funk­ciót stb. A külső paraméterek a város­szöveti és környezeti összefüggésekre fókuszálnak, különös tekintet­tel a geotechnikai adottságokra, az épület környezetéhez viszonyított magasságára, a jogi helyzetre (mű­em­­­lé­ki, régészeti, világörökségi védettség), továbbá egyéb, költségnö­velő szerkezeti kockázatokra (pl. fafödém, Mátrai-födém jelenléte). A paraméte­rek rendszerét különböző külső adatbázisokból nyertük ki, amelyek kiválasztásánál a fő szempontok az online, gyors hozzáférhetőség, valamint az adatok megbízhatósága voltak.

Az épület és a vizsgált projekt geo­technikai kockázatának elemzését egy geotechnikai adatbázis írja le. Az adatgyűjtés során geológiai, topográfiai térképeket, fotódokumentációkat és talajmechanikai fúrások eredményeit dolgoztuk fel és értékel­tük. Ezek alapján geotechnikai tér­képek készültek, amelyeknél meg­jelennek a kedvezőtlen (pl.: a Rákos-patak tőzeglencséi, volt Duna-ágak, felszínmozgás-veszélyes területek stb.) altalajviszonyok, amelyek gyorsan és egyszerűen szolgáltatnak ada­tot a projekt geotechnikai megvalósíthatóságáról. Az összeállított tér­képek alapján talajrétegződés hívható le a környező geológiai adottságok és talajmechanikai fúrások alapján.

A folyamatábrán szemléltetett működési logika szerint a projekt keretében vizsgált ingatlan paraméterei illeszthetők az adatbázis-paraméter­készlethez, majd az adatbázis empirikus értékei alapján súlyozott oddso­kat lehet meghatározni. Ezek agg­re­gálása egy összesített fejleszt­hetőségi indexet eredmé­­nyez, amely klasszifikációs lépésben sorolja az ingatlant fejlesztési szempontból releváns kategóriák­ba.

A fejleszthetőségi értékelés paraméterezett, adatvezérelt folyamata és döntési kimenetei

A folyamat kimenete stratégiai szintű javaslat, amely meghatározza a fejlesztési irányt:

1. Fejlesztés nem javasolt 
2. Fej­lesztés javasolt 
3. Fejlesztés szerkezeti beavatkozással lehetséges

A modellbe beépített helyszíni el­lenőrzés nem alternatívája, hanem validációs eleme az adatvezérelt értékelésnek, lehetővé téve a klasszifikáció felülvizsgálatát és finomhangolá­sát, melyet kis- és nagyminta-tesztekkel, valamint prototípus-vizsgálattal végeztünk el, saját szakmai referenciánkból merítve a tesztek alanyait.

Eredmények

Az operatív alkalmazások alapján a módszertan alkalmas a vizsgált épü­letek fejlesztési potenciál szerinti rangsorolására. A visszamért ese­tekben a módszer által jelzett fejlesz­té­si potenciál és a tényleges projekt­kimenetek között érdemi összefüggés volt kimutatható, ami alá­tá­masztja a rendszer gyakorlati alkalmazhatóságát.

Következtetések

A bemutatott paraméteralapú megközelítés alkalmas a meglévő városi épületállomány fejleszthetőségé­nek előzetes, adatvezérelt értéke­lé­sére, és technológiai érettségét tekintve elérte a TRL 8–9-es szintet. A módszer integrálja az adatbázis-alapú elemzést és a szakértői vissza­csatolást, ezáltal stabil alapot biztosít a döntés-előkészítési folyamatok racionalizálásához és a beruházási kockázatok korai kezeléséhez.•

Címlapkép: EFERTE